Donazioni immobiliari, ora acquisti più sicuri
Negli ultimi mesi è entrata in vigore in Italia una rilevante riforma normativa che riguarda le donazioni immobiliari e la loro successiva compravendita. Con la legge 182/2025, inserita nel quadro del ddl semplificazioni, il legislatore ha introdotto modifiche sostanziali volte a tutelare chi acquista immobili provenienti da donazione e a rafforzare la certezza giuridica delle transazioni immobiliari.
La riforma interviene in modo diretto sui rapporti tra acquirenti terzi, donatari, ovvero coloro che hanno ricevuto l’immobile in donazione, ed eredi legittimari come coniuge e figli, nei casi in cui emergano questioni legate alla successione e alla quota di legittima. Di seguito analizziamo cosa cambia rispetto al passato e quali sono gli effetti concreti della nuova disciplina.
Il problema storico e il contesto precedente alla riforma
Prima dell’entrata in vigore della legge 182/2025, acquistare un immobile proveniente da donazione comportava un rischio giuridico non trascurabile. Gli eredi legittimari che si ritenevano lesi dalla donazione potevano infatti agire non solo contro il donatario, ma anche contro il terzo acquirente, chiedendo la restituzione del bene tramite l’azione di riduzione.
Questo scenario poteva tradursi, anche a distanza di molti anni dalla compravendita, in contenziosi capaci di mettere in discussione la titolarità dell’immobile acquistato. Una condizione che ha generato, nel tempo, una diffusa diffidenza verso questo tipo di operazioni.
L’incertezza non riguardava esclusivamente gli acquirenti, ma coinvolgeva anche gli istituti di credito, spesso riluttanti a concedere mutui su immobili di provenienza donativa. Il risultato era una minore accessibilità al credito e una penalizzazione del mercato, sia per le famiglie sia per le imprese.
Cosa cambia con la legge 182/2025
Il fulcro della riforma è l’eliminazione dell’azione di restituzione dell’immobile nei confronti del terzo acquirente. In pratica, se un immobile donato viene acquistato con un atto regolarmente trascritto nei registri immobiliari prima dell’eventuale azione di riduzione da parte degli eredi, l’acquirente non può più essere costretto a restituire il bene.
Gli eredi che ritengono compromessa la propria quota di legittima non possono quindi rivalersi sul nuovo proprietario, ma esclusivamente sul donatario. Il loro diritto si trasforma in un diritto di credito, che consente di ottenere un indennizzo economico equivalente al valore necessario per reintegrare la quota spettante.
Questo passaggio segna il superamento della tutela reale, basata sulla restituzione del bene, a favore di una tutela obbligatoria di natura patrimoniale. Il conflitto viene così spostato sul piano economico, senza incidere sulla stabilità della compravendita.
La legge prevede inoltre un periodo transitorio. Gli eredi che abbiano già avviato azioni giudiziarie o effettuato trascrizioni prima dell’entrata in vigore della riforma possono continuare a beneficiare del regime precedente. Trascorso tale periodo, il nuovo sistema si applicherà anche alle situazioni pregresse.
Benefici concreti per chi acquista e per il mercato immobiliare
Dal punto di vista dell’acquirente, la riforma elimina un rischio giuridico che per anni ha rappresentato un ostacolo concreto. Chi acquista oggi un immobile proveniente da donazione può contare su una maggiore stabilità del diritto di proprietà e su una tutela rafforzata contro future rivendicazioni ereditarie.
Questa maggiore certezza si riflette positivamente sull’intero mercato immobiliare. Le banche possono accettare più serenamente questi immobili come garanzia per la concessione di mutui, favorendo l’accesso al credito per privati e investitori.
Allo stesso tempo aumenta la commerciabilità degli immobili donati, che in passato venivano spesso svalutati o evitati per il timore di contenziosi successori. Il risultato è un clima di fiducia più solido, particolarmente rilevante per famiglie, giovani coppie e operatori economici interessati all’acquisto o all’investimento immobiliare.
Non a caso, la riforma è stata sostenuta dal notariato, che da tempo evidenziava la necessità di un intervento capace di allineare il diritto successorio alle esigenze concrete del mercato immobiliare contemporaneo.
Tutela degli eredi e bilanciamento degli interessi
È importante sottolineare che la nuova disciplina non elimina i diritti degli eredi legittimari. La possibilità di ottenere il ristoro economico della quota di legittima rimane pienamente garantita, ma viene esercitata attraverso un credito economico nei confronti del donatario e non più incidendo direttamente sull’immobile oggetto di compravendita.
Anche nei casi di insolvenza del donatario, la legge disciplina gli effetti sui pesi e sulle garanzie, cercando un equilibrio tra la tutela degli eredi e la necessità di garantire stabilità e sicurezza ai traffici immobiliari.
Finalmente
La legge 182/2025 rappresenta una svolta significativa per la circolazione degli immobili provenienti da donazione in Italia. La trasformazione della tutela da reale a creditizia e l’eliminazione dell’azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente introducono un livello di certezza giuridica finora assente.
Questo nuovo assetto favorisce l’accesso al credito, riduce i rischi percepiti e sblocca una parte del mercato immobiliare che per anni è rimasta penalizzata da incertezze legali. Nel medio periodo, la riforma potrebbe contribuire a un aumento delle transazioni e a un rafforzamento della fiducia tra acquirenti, venditori, istituti di credito e operatori del settore, dando nuovo impulso all’intero comparto immobiliare.
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